Diferencia entre revisiones de «Burbuja inmobiliaria en España»

Si bien los datos sobre el mercado inmobiliario son aceptados, como veremos, por los diferentes actores, no existe acuerdo en la valoración que se hace de tales datos. El mismo [[Banco]] {{España}} rechaza la idea de que se trate de una burbuja especulativa:

{{Cita|Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, según el Banco de España, las hipótesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusión de que la situación del mercado inmobiliario español se caracterizaba a finales de 2004 por una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.|<ref>[http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/38136/08/07/Economia-Vivienda-El-Banco-de-Espana-vaticina-una-absorcion-gradual-de-la-sobrevaloracion-en-el-mercado-de-vivienda.html El Economista, 3-7-2006, reseña del informe de BCE de junio de 2006.]</ref>.}}

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad también reconocen una sobrevaloración de activos inmobiliarios, y ya en el año 2002 alertaba sobre una posible depreciación de la vivienda.<ref>[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Banco/Espana/alerta/riesgo/depreciacion/valor/vivienda/cdsemp/20020621cdscdiemp_15/Tes/ Cinco Días, 21-6-2002, Alerta del Banco de España]</ref>. García Montalvo publicó en 2003 uno de los primeros artículos sobre la formación de una burbuja inmobiliaria en España.<ref>[http://www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/pee_viv1.pdf La vivienda en España: Desgravaciones, burbujas y otras historias]</ref>

En el otro extremo de la balanza se sitúan las críticas de quienes estiman que estamos ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:

{{Cita|Se está gestando pues desde hace ya unos años una mastodóntica burbuja [inmobiliaria] especulativa que ha sido caracterizada por The Economist (18-6-05) como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo.|<ref>[http://www.nodo50.org/ramonfd/tsunami_urbanizador.pdf. El tsunami urbanizador, pág. 5]</ref>}}

En general, desde las posiciones críticas se afirma que la dependencia de la economía española de la industria de la construcción, así como el endeudamiento excesivo, puede provocar a la larga una recesión económica, en especial por culpa del alza de los tipos de interés, que erosionaría el consumo interno y aumentaría la Tasa de paro y de los índices de morosidad, provocando, finalmente, una devaluación de los activos inmobiliarios.<ref>Existen numerosos debates entorno a la existencia o no de una burbuja inmobiliaria. véase, por ejemplo: [http://www.libertaddigital.com/index.php?action=desaopi&cpn=14116 Diario Libertad Digital] o [http://www.finanzas.com/id.4175064/noticias/noticia.htm. www.finanzas.com].</ref>

== Datos sobre el precio y el número de viviendas construidas ==

Según los informes del [[Banco]] {{España}}<ref>[http://www.bde.es/informes/be/docs/dt0307.pdf Informe del Banco de España sobre la vivienda, año 2003, pág 7]</ref> entre 1976 y 2003 el precio de la vivienda en España se ha duplicado en términos reales, lo que significa, en términos nominales, una multiplicación por 16. Esto sitúa a España en el tercer o cuarto puesto de la OCDE en crecimiento del precio de la vivienda. Según el Banco de España, en el periodo 1997-2006 el precio de la vivienda en España se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, lo que corresponde con un 100% en términos reales<ref>.[http://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/38136/08/07/Economia-Vivienda-El-Banco-de-Espana-vaticina-una-absorcion-gradual-de-la-sobrevaloracion-en-el-mercado-de-vivienda.html El Economista, 3-7-2006, reseña del informe de BCE de junio de 2006.]</ref>

=== Factores demográficos ===

{|class="toc" cellpadding=0 cellspacing=0 width=25% style="float:right; text-align:center;clear:all; margin-left:8px; font-size:90%;"

!bgcolor=black colspan=20 style="color:white;"|Población extranjera en España<ref><small>'''Fuente''': para los años 1981, 1986 y 1991, los datos se refieren tan sólo a extranjeros con permiso de residencia a 31 de diciembre y proceden del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, citado en [http://www.juntadeandalucia.es/iea/migracioninternacional/tab/4_1.xls] (tomando, para el porcentaje de 1986, la población española de hecho según la estimación intercensal del INE para el 1 de julio [http://www.ine.es/inebase/cgi/axi?COMANDO=SELECCION&CGI_DEFAULT=/inebase/temas/cgi.opt&CGI_URL=/inebase/cgi/&AXIS_PATH=/inebase/temas/t20/p263/pob/l0/&FILE_AXIS=pob003.px#PX]). Para los datos de 1996 y posteriores, todos los datos proceden del INE [http://www.ine.es/inebase/cgi/um?M=%2Ft20%2Fe245%2Fp08%2F&O=pcaxis&N=&L=0]</small></ref>

|}

Varios factores de tipo demográfico explican el tirón de la Demanda de vivienda en los últimos años. La población extranjera en España pasó de 499.773 (294.726 europeos y 205.047 no europeos) en 1995 a 1.159.060 (449.881 europeos y 659.179 no europeos) en el año 2001<ref>[.http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo3_110703.htm Informe injef. Año 2003] Nótese que en ese periodo aumentó la población un 5%, frente a un 21% de incremento de viviendas.</ref>

La población inmigrante en España sufrió un espectacular crecimiento entre 1998 y 2006, pasando de 1.637.085 (1,60% de la población) a 4.482.568 (9,93% de la población), siendo la tercera tasa de inmigración más alta del mundo. Al mismo tiempo, la tasa de natalidad española sufrió un descenso notable a mediados de los años setenta. Toda la generación que nació en ese momento, según indica el Banco de España, alcanzó la edad de emancipación a lo largo de la década de los noventa, incrementando así la demanda de vivienda. En concreto, el Banco de España calculó en 2002 una presión sobre la demanda de 600.000 jóvenes por año.<ref>[http://www.uv.es/dromero/documentosDEI/Construccion-BE.pdf Informe de vivienda de Banco de España, año 2002. Página 57]</ref> Otros factores demográficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del número de divorcios (con un incremento del 79% anual en el periodo 1993-2003) la demanda residencial turística (1.500.000 de personas en 2003) y la demanda generada por la segunda residencia (3,6 millones de segundas residencias en 2003, lo que supone 1 de cada 11 españoles).<ref>[http://www.injef.com/revista/urbanismo/carestia_suelo/suelo3_110703.htm Informe injef. Año 2003]</ref> También se señala, desde el Banco de España, que el número de miembros por hogar se ha reducido, así como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el número de hogares por habitante.

=== Factores económicos y financieros ===

La última década del siglo XX terminó con un periodo de bajo endeudamiento de los españoles, al menos en relación con el resto de los europeos {{Sinreferencias}}. A ello se le suma el espectacular abaratamiento de los tipos de interés y del Euribor a niveles históricamente bajos (véase gráfica) por debajo de la Inflación. Por otro lado, en España existe una fiscalidad que favorece la compra de vivienda con desgravaciones en el IRPF (estimándose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendas más caras, entre un 15 y un 22%<ref>,[http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2004/06/23/104807.php www.consumer.es, las desgravaciones por vivienda]</ref>) mientras que el Alquiler careció de ayudas durante ese periodo.

Otros elementos son el incremento de la renta por habitante y el mantenimiento de niveles de empleo muy altos, sumados un crecimiento económico sostenido, si bien los incrementos salariales han sido más que moderados. El Banco de España lo explicaba así en 2002: {{Cita|En los últimos años, la moderación salarial se ha traducido en un crecimiento medio de los salarios reales sostenido, pero modesto, cuando se compara con el registrado en la anterior fase expansiva de 1986 a 1991. Sin embargo, el empleo ha aumentado de manera notable, lo que ha permitido  reducir significativamente la tasa de paro entre la población juvenil.|[http://www.uv.es/dromero/documentosDEI/Construccion-BE.pdf]}}

=== Factores externos ===

Archivo:Graph-house-prices-1975-2006.gif

El origen de esa situación, según ciertos analistas, estaría, por un lado, en el estallido de la Burbuja.com a finales de los [[Años 1990|años 90]], que habría provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistemática bajada de los tipos de interés tras los atentados del 11 de septiembre de 2001.

Pese a todo, el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone  un 14% del total, la tasa más alta del mundo<ref>.[http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2005/11/14/146946.php www.consumer.es Parque de viviendas vacías]</ref>

=== Medidas propuestas por las autoridades ===

El Ministerio de la vivienda, tan pronto como llegó al poder el gobierno socialista en el 2004, desechó la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura).

En marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas<ref>.[http://www.elmundo.es/mundodinero/2006/03/27/economia/1143470709.html www.elmundo.es]</ref> En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante variaciones en  sus ingresos o cambios en los tipos de interés.

En mayo, tiene lugar una manifestación convocadaa a través de Internet en las principales ciudades españoles reivindicando el derecho a una vivienda digna<ref>.[http://www.escolar.net/wiki/index.php/Sentada_por_una_vivienda_digna Sentada por una vivienda digna.]</ref>

El 6 de Junio, el BCE sube el tipo de interés oficial hasta un 4%. El índice bursátil IBEX baja un 2.52% en un solo día debido a los descansos en la cotización de las inmobiliarias y constructoras<ref>.[http://www.eleconomista.es/construccion-inmobiliario/noticias/224985/06/07/Se-acabo-la-fiesta-El-Ibex-cae-un-252-lastrado-por-el-BCE-inmobiliarias-y-constructoras.html ¿Se acabó la fiesta? El Ibex cae un 2,52% lastrado por el BCE, inmobiliarias y constructoras.]</ref> El día 13 se conoce que el Banco de Santander, entre otras entidades y empresas, vende la práctica totalidad de sus inmuebles en España<ref>.[http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Santander/pone/venta/todos/inmuebles/Espana/4000/millones/cdsemp/20070613cdscdsemp_3/Tes/  El Santander pone a la venta todos sus inmuebles en España por 4.000 millones]</ref> El 26 de Junio la ONU pide al gobierno español que alerte a los ciudadanos de la incipiente «''grave crisis inmobiliaria''» que, según este organismo, se avecina<ref>.[http://www.diarioadn.com/politica/detail.php?id=32370. La ONU alerta de que España se enfrenta a una "grave crisis" inmobiliaria. Diario ADN]</ref> El día 27 se publican en la prensa de tirada nacional datos que revelan que el 27,6% de los pisos a la venta en [[Barcelona]] y el 27% en [[Madrid]] (las dos grandes capitales del país) reducen el importe solicitado en un 5% de media en el último trimestre<ref>.[http://www.elpais.com/articulo/economia/vendedores/pisos/cuelgan/cartel/rebajas/elpepueco/20070801elpepueco_5/Tes Los vendedores de pisos cuelgan el cartel de rebajas. Diario El País]</ref>

También en el mes de agosto el Banco de España confirma la desaceleración del incremento del precio de la vivienda,<ref>[http://www.bde.es/infoest/sindi15.pdf BDE, indicadores del precio de la vivienda, 16 de agosto de 2006]</ref> que se sitúa a finales del 2006 en los niveles del 2000. Por otro lado, se constata un repunte de la morosidad: del 0,693 de mayo pasa al 0,706 en junio, nivel que sigue considerándose bajo desde las entidades financieras,<ref>[http://www.cotizalia.com/cache/2007/08/20/19_expertos_dicen_habra_crisis_hipotecaria_espana.html Los expertos dicen que no habrá crisis hipotecaria en España a pesar del aumento de los clientes de riesgo]</ref> pero cuyo crecimiento plantea dudas acerca de la salubridad del sistema hipotecario español,<ref>[http://www.finanzas.com/id.9183235/noticias/noticia.htm La tasa de morosidad volvió a subir en mayo y se situó en el 0,706%, el nivel más alto este año]</ref> que según algunas fuentes tendría un porcentaje de créditos de riesgo del 3,5%.<ref>[http://ve.invertia.com/noticias/noticia.aspx?idNoticia=200708191017_EUP_20070819121713&idtel=  Hasta el 3,5% de las hipotecas concedidas por bancos españoles podría estar en riesgo por la crisis]</ref> En agosto de conoce el descenso de pisos contruídos<ref>[http://www.eleconomista.es/economia/noticias/265715/01/70/Las-casas-iniciadas-sufren-una-fuerte-desaceleracion-en-mayo-la-mas-acusada-en-seis-anos-.html Las casas iniciadas sufren una fuerte desaceleración en mayo, la más acusada en seis años]</ref> y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en el sector de la construcción.<ref>[http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/265144/01/70/Los-promotores-tendran-que-hacer-verdaderos-esfuerzos-y-corregir-los-precios-para-vender-segundas-viviendas.html Los promotores tendrán que hacer "verdaderos esfuerzos" y "corregir los precios" para vender segundas viviendas]</ref> Por otro lado, la continua subida del Euribor comienza a pasar factura a las rentas de los españoles, según las asociaciones de consumidores.<ref>[http://www.20minutos.es/noticia/268951/0/ocu/advierte/hipotecas/ La OCU advierte de que el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca está al límite]</ref>

A finales de 2007 las noticias sobre una fuerte crisis en el sector inmobiliario español se generalizan, estableciéndose las primeras conexiones entre la crisis hipotecaria norteamericana, la crisis crediticia internacional y la crisis económica en España y, en concreto, en la industria de la construcción española<ref>[http://www.expansion.com/edicion/exp/opinion/es/desarrollo/1048686.html Deterioro inmobiliario]</ref>

==== Crisis hipotecaria de 2007 ====

Sin que los analistas hayan concluido todavía de qué manera la crisis hipotecaria de 2007 va a afectar al mercado hipotecario e inmobiliario español, a partir del mes de agosto de 2007 la prensa, las autoridades y la opinión pública comienzan a percibir cierto deterioro en la economía española.

Las pérdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los inversores provocaron una crisis crediticia clásica. Los bancos, que semana tras semana tuvieron que refinaciar grandes créditos, presentaron de repente dificultades para operar en el mercado monetario, que quedó restringido. El rescate masivo ha provenido de los bancos de reserva: se inyectaron vertiginosamente a la circulación monetaria cuantiosos recursos: por vez primera desde septiembre de 2001 el Banco Central Europeo intervino masivamente inyectando en pocos días en el mercado monetario más de 200 mil millones de euros. Los Bancos Centrales de EEUU, Australia, Japón, Suiza, Canadá y otros países occidentales relevantes reaccionaron de la misma manera, y en pocos días pusieron en circulación unos 500 mil millones de euros. La FED estadounidense bajó los tipos primarios y alargó el plazo de los créditos a corto plazo. Los analistas se tranquilizaron entre tanto con la conclusión más expedita: lo peor ya había pasado, "''la crisis hipotecaria tiene efectos saneadores''"; la economía real mundial va bien. Otros consideraron que apenas se había experimentado el estallido de una burbuja especulativa cuantificada en 10 billones de dólares.<ref>Krätke, Michael. "Crisis de los mercados financieros: ¿viene el gran crac?"; ''SPW'' (revista Política Socialista y Economía), 17 de agosto de 2007 [http://www.sinpermiso.info/textos/index.php?id=1354 traducción para ''Sinpermiso'' de Amaranta Süss], 19 de agosto de 2007.</ref>

=== 2008 ===

Otra de las curiosidades que circulan por la red es el título que un informe sobre la vivienda en España, publicado por el Deutsche Bank, y titulado «living la vida loca» (letra de una conocida canción)<ref>[http://www.elpais.com/articulo/economia/final/living/vida/loca/vivienda/elpepueco/20070815elpepueco_1/Tes El final del 'living la vida loca' en la vivienda, diario El País]</ref> en referencia a la intensa urbanización de los últimos años. Motivo de burla ha sido también la creación, por parte del Ministerio de Vivienda, de un portal llamado "Kelifinder"<ref>[http://www.20minutos.es/noticia/95049/0/vivienda/kelifinder/trujillo/ diario 20 minutos  'Kelifinder.com', la propuesta de Trujillo para que los jóvenes encuentren casa.]</ref> (término compuesto de ''keli'', que en Argot juvenil significa casa, y ''finder'', del Ingles ''to find'', encontrar), que no ha tenido el éxito esperado.

{{Referencias}}

{{España}}